収益性の対策｜土地活用コンサル

コンサルティング実績
Consulting

収益性の対策１
Achievement 1

status quo現状

土地が住居系用途地域

cause問題

事業系の土地活用を行いたい

measures対策

貸駐車場に事業用定期借地で

児童福祉施設を誘致

effect効果

①事業用定期借地は一般定期借地に比べ、比較的割高な地代が得られます。
②事業用定期借地は建物投資がオーナー様に不要となります。
③借地権 ※1における土地返還トラブルなどのリスクを事業用借地権契約を締結し貸主不安を解決しました。
④住居系の用途地域 ※2に適応できるテナント様を誘致することで貸駐車場から高収益の事業用借地に転換できました。

借地権とは

借地権には、旧法（借地法）と1992年8⽉に制定された新法（借地借家法）の存在します。旧法においていは借地人（借地権者側）の権利が強いため土地の返還が難しいなどの地主側に不利な点があり、地主側との間にトラブルが多く発⽣し、次第に借地権の取り引き⾃体が少なくなってきました。
新法では、双⽅の便宜をはかるため、借りられる期間を定めた定期借地権などが設けられています。新法の借地借家法では、借地権の「普通」「定期」の大きく分けて2分類があり、「定期」にはさらに4つに分類されます。
ただ、今現在でも旧借地法においての契約が多く、旧法と新法が混在している状況になっており、現状はこのように復数が存在しています。
旧法借地として契約したものは、更新したとしても新法に⾃動的に切り替わることはなく旧法適用のままです。旧借地法から新法に切り替えるには契約⾃体を新たに取り交わさなければなりません。

旧法（借地法）による借地権　　

旧法借地権の契約期間に関しては、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。契約期間終了時に借地権設定者（地主）は遅延なく正当事由（更新の拒絶）を述べた場合は契約終了となる可能性があります。借地権の売買（譲渡）をすることも可能です。売却（譲渡）する際には、地主の承諾および譲渡承諾料（名義変更料）が発生します。

新法（借地借家法）による借地権

新法の借地権には法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権があります。新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。借地人と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。貸主・借主がこれより長い期間を設定した場合には、その期間が存続期間となります。

旧法と新法の比較表

				旧借地法 1992年7月31日以前からの契約		借地借家法 1992年8月1日以後の契約
				堅固建物	非堅固建物	堅固建物	非堅固建物
契約時の存続期間	存続期間			30年以上	20年以上	30年以上
	当事者による期間の定めがない場合			60年	30年	30年
	建物の滅失	再建築に対する地主の異議	あり	本来の期間で終了	本来の期間で終了	承諾があった日または築造された日のどちらか早い日から20年
	建物の滅失	再建築に対する地主の異議	なし	滅失時からの延長30年	滅失時からの延長20年	本来の期間で満了
更新後の存続期間	存続期間			30年以上	20年以上	1回目の更新　20年以上それ以降の更新10年以上
	当事者による期間の定めがない場合			30年	20年	1回目の更新　　20年それ以降の更新　10年
	建物の滅失	再建築に対する地主の異議	あり	本来の期間で終了	本来の期間で終了	承諾があった日または築造された日のどちらか早い日から20年
	建物の滅失	再建築に対する地主の異議	なし	滅失時からの延長30年	滅失時からの延長20年	本来の期間で満了
2022年9月更新
(注) 建物の「建替え」や「契約更新」「相続」などがあった場合でも、当初その土地を借り始めた時期が、1992年８月以前であった場合には、旧借地法（別称：旧法借地権）が適用されます。

借地借家法　借地権の種類

	借地借家法の借地権
	普通借地権	定期借地権				一時使用目的の借地権
	普通借地権	一般定期借地権	事業用定期借地権		建物譲渡特約付借地権	一時使用目的の借地権
用途	建物所有	建物所有	事業用建物のみの所有		建物譲渡特約の付された借地権の内容による	臨時設備の設置および一時使用のため
存続期間	30年以上	50年以上	10年以上 30年未満	30年以上 50年未満	30年以上	最低限の期間の保障
契約の更新	できる	できない	できない	できない	建物譲渡特約の付された借地権の内容による	―
建物再築による存続期間の延長	できる	できない	原則できない	できない	建物譲渡特約の付された借地権の内容による	なし
建物買取請求権	できる	建物買取請求権	原則できない	できない	建物譲渡特約の付された借地権の内容による	―
契約方法	書面に限らない	公正証書等の書面		公正証書	書面に限らない	書面に限らない
建物譲渡特約	可	可	不可	可	―	不可
借地借家法	借地借家法3条4条	借地借家法22条	借地借家法23条2項	借地借家法23条1項	借地借家法24条	借地借家法25条
2022年9月更新

用途地域とは

居住系	第１種低層住居専用地域低層住宅のための地域です	絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。店舗兼住宅、事務所兼住宅、小・中学校や診療所、600m2以内の老人福祉センターや児童厚生施設等は建築可能ですが、店舗兼住宅であれば、非住宅部分の床面積が50m2以下、定められた業種などの条件があるため、かなり小さく、限定的な店舗しか建てられません。なので買い物や飲食店などの日常のちょっとしたお買い物などに不便を感じることも。主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアの街並み、いわゆる閑静な住宅街です。
	第２種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域です	絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。第１種低層住居専用地に建築可能なものに加え、床面積150m2以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので、生活面では少し便利。主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアに、日常のちょっとしたお買い物が便利な住宅街です。
	第１種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域です	低層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校等が建てられます。業種により2階以下で床面積500m2以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられます。また300m2までの自動車駐車場を建てられるためコインパーキングも認められます。日常の買い物がしやすい商業施設は充実しますが、あくまでも住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した活気のある住宅地になります。
	第２種中高層住居専用地域主に中高層住宅のための地域です	第１種中高層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、2階以下で1500m2までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。事務所も建てられますので、職と住が近くなります。
	第１種住居地域住居の環境を守るための地域です	3000m2までの店舗や事務所、ホテル、旅館や、ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設も建てられます。また、作業場の床面積が50m2以下の工場なども建てられますが、基本的には住居主体の地域なので、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されています。指定面積が最も広いため、大規模なマンションや店舗、事務所が建てられる地域です。
	第２種住居地域主に住居の環境を守るための地域です	大規模な店舗、事務所、ホテルなどを建てられます。加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックス等も建てられます。あくまでも住居の環境を保護するために定める地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。
	準住居地域道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です	3階以上または床面積300m2より大きな自動車車庫、床面積150m2以下の自動車修理工場、床面積200m2より小さな劇場・映画館、営業用倉庫なども認められる地域です。住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域です。
	田園住居地域農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です	建物の制限的には第１種低層住居専用地域に近いものとなっています。また、第１種低層住居専用地域では、店舗兼住宅で非住宅部分の床面積が50m2以下などの制限がありますが、田園住居地域では床面積500m2以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店であれば建てることが可能です。また、貯蔵施設や農機具収納倉庫など、農産物や農産物の生産資材の貯蔵を目的にするものも認められます。※「田園住居地域」は、2018年4月1日に新たに追加された用途地域です。
商業系	近隣商業地域まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です	各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になります。店舗、飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000m2までの施設も建てられます。日常生活の利便性は高くなりますが、住宅や店舗のほかに150m2までの工場も建てられる地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。
商業系	商業地域銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です	市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。一定の工場などを除いて、ほとんどの用途の建築物を建てることができるため、周辺の環境や隣接地の建築計画などにはとくに注意しなければなりません。相対的に地価が高くなるため、新築一戸建て住宅が建てられることは少ないのですが、中高層マンションや超高層マンションが数多く建設されています。
工業系	準工業地域主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です	この地域では、工場の規模についての規制はありませんが、住宅や店舗が工場と混在して立地することが多いため、振動や騒音の発生、火災の危険性等の観点から一定の業種の建築が原則として禁止されています。商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。一定の風俗営業店及び、安全上・防火上の危険性や、衛生上・健康上の有害度が高く環境悪化をもたらす恐れのある工場は建てられません。マンションの供給も比較的多い地域で、昔からの町工場と混在している例も少なくありません。
	工業地域どんな工場でも建てられる地域です	工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができ、トラックの交通量なども多いため、周辺環境には十分な注意が必要です。
	工業専用地域工業のための地域です	工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されていますので、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
2022年9月更新

収益性の対策2
Achievement 2

status quo現状

事業の廃業

cause問題

前事業に代わる収益確保

measures対策

事業用建物併用

ペット共生アパートの建設

effect効果

①賃貸アパート10戸、事業用6戸の収益で前事業の倉庫解体費を返済する収支計画ができました。
②賃貸アパート10戸、事業用6戸の収益で前事業に代わる収益確保ができました。
③アパート部分を設けたことで、土地固定資産税は小規模住宅用地の特例として1/6に減額できました。
④アパート部分を事業用部分と比較し1/2以上設けたことで、建物固定資産税は減額措置として３年間1/２に減額できました。（都市計画税は減額なし）
⑤ドッグランを併設することで、「ペット共生アパート」※としてペット愛好家に選ばれる建物となりました。
⑥ペット共生アパートにすることで相場より高い家賃にすることができました。
⑦事業用部分はアパート部分と比較し高い家賃にすることができました。

ペット共生型建物

賃貸建物で問題となるのは、犬であればにおい、猫であれば壁や柱へのひっかき傷、犬猫に共通するものでは鳴き声などでしょう。オーナー様にとってはほかの住人のことも考慮する必要があるため、ペットの飼育を禁止している賃貸建物のほうが多いのです。

ペット相談可

お部屋探しをしているとペット相談可の表示を見ることがありますが、これはオーナー様によってペットの飼育が認められている建物となります。ペット相談可の建物は空室の対策やオーナー様の厚意といったさまざまな理由が考えられます。しかしペット専用の設備が設けられているわけではありませんので、快適にペットと暮らす環境には物足りない場合があります。また、ペットを飼っていない入居者様が住んでいる場合は苦情の原因となってしまうこともあります。

ペット共生型

ペット共生型は、お部屋だけでなくペットのしつけや健康、ご近所づきあいに至るまでペットと共に生きる安心で快適な暮らしが実現可能な建物です。さらに入居者様も基本的には、ペットを飼っている人に住んでいただきます。
ペット共生型に入居している人は、ペットを飼っている、もしくは動物が大好きな人です。そのため、ペットの足音や鳴き声が聞こえても「お互いさま」という感覚があり、ペットに関するトラブルが発生する可能性が低いといえます。