借入金の対策１Achievement 1
status quo現状
親世代の土地活用による
多額の借入金
cause問題
子世代が土地活用による
これ以上の借入金は反対
measures対策
土地を売却し現金調達
事業用資産の買換え特例※を活用
effect効果
- ①借入金を必要とせず売却益で土地活用をすることができました。
- ②事業用資産の買換え特例を活用し土地活用の創業時の経費を軽減することができました。
- ③子世代が納得して土地活用を進めることができました。
- ④借入金の返済が必要ないために高収益事業を実現できました。
事業用資産の買換え特例
個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等（譲渡資産）を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産（買換資産）を取得し、その取得の日から1年以内にその買換資産を事業の用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、事業用資産の買換えの特例といいます。
事業用資産の買換え特例とは
事業用資産の買換え特例とは「事業用として使っている土地建物などを売却して、一定期間のうちに新たな資産に買い換えて事業用として使う際に、譲渡利益の80％まで課税を繰り延べられる」という特例です。
例えば、1,000万円の譲渡利益がでた場合、通常ならば全額に対して譲渡税が課税されます。しかし、事業用資産の買換え特例制度を利用することができれば、課税対象額のうち、800万円を繰り延べることができます。
課税額の大部分を先送りすることで税金の支払いが減るため、手元に資金を残すことができます。
事業用資産の買換え特例適用の要件
- 1売り渡した資産と買い換えた資産が共に事業用である
- 2売り渡した資産と買い換えた資産が一定の組み合わせである
- 3買い換えた資産が土地の場合は、売り渡した土地等の面積の5倍以内である
- 4売却した前年か翌年に買い換える資産を購入している
- 5事業用資産を購入してから1年以内に事業で活用する
- 62023年3月31日までに活用する
上記の要件を満たしている場合のみ、特例制度を活用することができます。なお、適用期限は2020年に改正され、2023年3月31日に延長されています。(2022年9月更新)
特例を使った譲渡所得の計算方法
売却した金額が買換えた金額よりも小さい場合
1年前に2,700万円で土地を購入。※①
その土地を4,700万円で売却。※②
売却時に掛かった経費は150万円。※③
その売却益で新たな土地を5,800万円で購入。
Ⓐ「買換え特例を活用しない場合」は、以下のようになります。
（4,700万円−2,850万円）×20.315%（譲渡所得税率）＝約375.83万円
Ⓑ「買換え特例を活用する場合」は、以下のようになります。
- ① 購入額 2,700万円×0.2＝540万円
- ② 売却額 4,700万円×0.2＝940万円
- ③ 経費 150万円×0.2＝30万円
- ④ 課税譲渡所得 ②940万円−①540万円-③30万円＝370万円
- ⑤ 譲渡所得税 ④370万円×20.315%（譲渡所得税率）＝約75.17万円
Ⓐ約375.83万円－Ⓑ⑤約75.17万円＝約300.16万円減額できます。
売却した金額が買換えた金額よりも大きい場合
1年前に2,700万円で土地を購入。※①
その土地を7,800万円で売却。※②
売却時に掛かった経費は150万円。※③
その売却益で新たな土地を6,700万円で購入。※④
Ⓐ「買換え特例を活用しない場合」は、以下のようになります。
（7,800万円−2,850万円）×20.315%（譲渡所得税率）＝約1,005.59万円
Ⓑ「買換え特例を活用する場合」は、以下のようになります。
- ① 購入額 2,700万円
- ② 売却額 7,800万円
- ③ 経費 150万円
- ④ 新たな土地購入額 6,700万円×0.8＝5,360万円
- ⑤ ②7,800万円－④5,360万円＝2,440万円
- ⑥ （①2,700万円＋③150万円）×（⑤2,400万円÷②7,800万円）＝約891.54万円
- ⑦ 課税譲渡所得 ⑤2,440万円－⑥891.54万円＝約314.57万円
- ⑧ 譲渡所得税 ⑦ 約314.57万円×20.315％（譲渡所得税率）＝約314.57万円
Ⓐ約1,005.59万円－Ⓑ⑧約314.57万円＝約691.02万円減額できます。
土地や建物のみでも事業用資産の買換え特例を活用できる
事業用資産の買換え特例は、土地のみや建物のみでも活用することができます。
しかし、どのようなときに土地のみや建物のみとなるのでしょうか。3つのケースを紹介します。
300m2以下の敷地しか有さない
事業用資産を購入したケース
土地と建物の両方で活用するためには「購入した土地の敷地面積が300㎡以上であること」を満たす必要があります。
農地を賃貸マンションなどの
事業用資産に買い換えたケース
農地を売却して、賃貸マンションやワンルームマンションに買い換えた場合でも事業用資産の買換え特例を活用することができます。
駐車場を売却して賃貸マンションなどの
事業用資産に買換えるケース
事業用資産の買換え特例は、駐車場を売却して賃貸マンションなどに買換えるケースでも活用することができます。
借入金の対策２Achievement ２
status quo現状
親子間で相続の在り方を
話し合う機会が少ない
cause問題
ひとり暮らし（独居老人）
measures対策
建設協力金方式※(リースバック)
で賃貸事務所を建設
effect効果
- ①銀行から借入をすることなく相続対策をすることができました。
- ②銀行から借入をすることなく事業収益を得ることができました。
- ③借入金の不安を子世代に抱かせることなく土地活用ができました。
建設協力金方式
建設協力金方式の仕組み
主に事業用建物の建築に活用される方式で、テナント様は土地オーナー様に建物の建設資金を「建設協力金」として預け入れ、この建設協力金をもとに土地オーナー様は建物を建設し、テナント様に賃貸する方式のことをいいます。
- 1土地オーナー様は、テナント様と賃貸条件を話し合いの上取決めます。まずはテナント様の事業計画にかかわる建設資金を算出し、事業収支などの詳細を確定していきます。
- 2テナント様は、土地オーナー様のリスクを回避するために、「建設協力金」として建設資金を無利息で土地オーナー様に預け入れます。
- 3土地オーナー様は、テナント様が必要な建物を建設会社に発注し、建設協力金を建設資金に充当します。
- 4土地オーナー様は、建設会社から建物引渡しを受け建物所有者となります。
- 5オーナー様は、テナント様と締結した賃貸借契約の賃料を受け取ります。
- 6オーナー様は、受け取った賃料から建設協力金を分割返済します。
- 7建設協力金方式はオーナー様にとってテナント様の途中解約リスクに対する担保となります。
借入金の対策３Achievement ３
status quo現状
繰り返される店舗の撤退
cause問題
不安定な賃貸収入
measures対策
建設協力金方式 (リースバック)
で賃貸店舗を建設
effect効果
- ①建設協力金方式を採用したことで途中解約に対するリスクを担保できオーナー様の安定した賃貸経営を実現することができました。
- ②銀行から借入をすることなく事業収益を得ることができました。
- ③借入金の不安を子世代に抱かせることなく土地活用ができました。
- ④借地以外の方法で銀行から借入をすることなく、安定した賃貸経営を実現することができました。
