農地の対策１Achievement 1
status quo現状
市街化調整区域の農地
cause問題
農業後継者不足
measures対策
effect効果
- ①市街化調整区域※1に建設の許認可が得られる高齢者グループホームを一般定期借地権契約を締結し建設することができました。
- ②借地権における土地返還トラブルなどのリスクを一般借地権契約を締結し貸主不安を解決しました。
- ③借地料で土地固定資産税を納税し収益を得る事業計画ができました。
- ④宅地化できたことで農業後継者（耕作放棄地）問題が解決できました。
市街化調整区域
市街化調整区域の概要
市街化調整区域とは都市計画法に基づき、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域です。
都市計画法の定義としては「市街化を抑制すべき区域」とされています。
この区域では開発行為は原則として行われず、都市施設の整備も原則として行われません。つまり新たに建築物を建てたり増築することを極力抑える地域となります。ただし、一定の農林水産業施設や、公益上必要な施設、公的機関による土地区画整理事業などによる開発行為等は可能となります。また既存建築物の建替については一定の範囲までは許可を要しない場合が多いです。
市街化調整区域の特則
規模の大小にかかわらず開発行為を行おうとする者は、原則として都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。開発許可を受けている場所以外では、都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築、第一種特定工作物の新設をしてはなりません。また建築物の改築、用途変更により農林漁業用建築物・公益上必要な建築物以外の建築物にしてはなりません。ただし開発許可が不要な場合は、知事の許可も不要です。
既存宅地制度の廃止
2001年に市街化調整区域での既存宅地制度が廃止となり、新たに一定の要件を都道府県等が条例で定め建築を許容する制度が新設されました。
岡崎市市街化区域と市街化調整区域の線引き
岡崎市は、1970年11月に市街化区域と市街化調整区域に区分（線引き）しました。その後、数回の見直しを行い2018年現在、市街化区域5,919ha、市街化調整区域26,079haとなっています。
豊田市市街化区域と市街化調整区域の線引き
豊田市は、豊田地域を1970年11月24日に市街化区域と市街化調整区域に区分（線引き）しました。（一部の土地を除く。）その後、藤岡地域を2000年4月4日に市街化区域と市街化調整区域に区分（線引き）しました。
農地の対策2Achievement 2
status quo現状
市街化区域※1の農地
cause問題
宅地並み課税※2
measures対策
effect効果
- ①賃貸アパートを建設することで土地固定資産税は小規模住宅用地の特例として1/6に減額できました。
- ②賃貸アパートを建設することで建物固定資産税は減額措置として3年間1/2に減額できました。（都市計画税は減額なし）
- ③一括借上契約（特定賃貸借契約）を締結し、固定資産税の納税原資となる安定した賃貸収益を確保することができました。
- ④農地の除草や近隣からの苦情対応など農地の維持管理が不要となりました。
市街化区域
市街化区域の概要
市街化区域とは都市計画法に基づき指定される、都市計画区域における区域区分（線引き）のひとつで、都市計画法の定義としては「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。
都市計画区域として指定された区域のうち、既に市街地になっている区域や公共施設を整備したり面的な整備を行うことにより積極的に整備・開発を行っていく区域として区分されます。
都道府県は、都市計画区域について、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができるが、政令指定都市には区域区分を定めなければならない。
市街化区域では、さらにその利用目的に応じて、建築可能な建物が制限されます。まず、少なくとも用途地域を定め、土地利用の内容を規制する。また補助的地域地区を定めて地域の特色に合わせた制限を掛ける。これらの規制によって、良好な都市環境の市街地の形成を目指している地域です。
市街化区域の特則(西三河地域)
500m2以上の規模の開発行為を行おうとする者は、原則として都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。都市計画法では農林漁業用建築物を建築する目的の開発行為は許可不要としているが、市街化区域はこの許可不要規定の対象外です。
宅地並み課税
宅地並み課税とは、市街化区域内にある大量の農地を宅地化を促進するために宅地並みの固定資産税の課税や相続税評価をすることをいいます。将来宅地に転換されることが見込まれるため、今から宅地と同様の課税をしておこうとする方法になっています。宅地並み課税の適用を受ける農地は、基本的に宅地と同じように取り扱われるため、固定資産税評価額は一般農地と比較して非常に高くなります。
一般農地、市街化区域内農地及び宅地に係る固定資産税制度の基本的な仕組み
農地に対する固定資産税は、下図に示すように、その農地が市街化区域、生産緑地地区、及び三大都市圏特定市※ に所在するか否かで、「一般農地」、「生産緑地地区農地」、「一般市街化区域農地」、「特定市街化区域農地※1」と区分され、それぞれ評価及び課税方法が異なります。
一般農地及び生産緑地地区農地は、農地評価及び農地課税となっており、その課税額は低く抑えられています。市街化区域農地はいずれも評価は宅地並みで、特定市街化区域農地は課税も宅地並みで、一般農地に比べればかなり高い課税額となっています。
一般市街化区域農地は「農地に準じた課税」とされ、一般農地と同じ負担調整措置がとられており、課税額の上昇が比較的低く抑えられているものの、すでに高い負担水準に達している農地も多く、課税額という視点からすると必ずしも「農地に準じた」というわけではありません。住宅用地については、「一般住宅用地」と「小規模住宅用地」に区分され、一般住宅用地では1/3に、小規模住宅用地では1/6に、課税額を軽減する特例措置がとられており、市街化区域農地も一般住宅用地と同じ1/3に課税額が軽減されます。
※1 特定市街化区域農地とは首都圏整備法、地方税法附則に規定する市街化区域農地のことです。
一般市街化区域農地の固定資産税の計算(東三河地域)
- 1.評価
近傍類似宅地の価格 － 造成費相当額
造成費相当額：当該農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費相当額 - 2.税額
次の①・②いずれか低い額 × 税率- ①当該年度の宅地並み評価額 × （1/3）
- ②前年度の課税標準額（宅地並み評価ベース）× 負担調整率
- 3.負担調整措置
一般市街化区域は、一般農地と同じ以下の負担調整措置がとられておりこのため“農地に準ずる課税”とされている
負担水準＝前年度の課税標準額÷当該年度の評価額×(1/3)
特定市街化区域農地の固定資産税の計算(西三河地域)
- 1.評価 近傍類似宅地の価格 － 造成費相当額
- 2.税額 次の①・②いずれか低い額 × 税率
- ①当該年度の宅地並評価額 × (1/3) × 軽減率
- ②前年度の課税標準額（宅地並評価）＋ 当該年度の宅地並評価額 × (1/3) × 5％
②にあっては、以下の範囲に限定
- 上限 ＝（当該年度の宅地並評価額×(1/3) ）× 8/10 × 税率
- 下限 ＝（当該年度の宅地並評価額×(1/3) ）× 2/10 × 税率
新たに特定市となった場合には、以下の軽減率が適用される
| 負担水準 | 0.9以上 | 0.8以上 0.9未満 | 0.7以上 0.8未満 | 0.7未満 |
|---|---|---|---|---|
| 負担調整率 | 1.025 | 1.05 | 1.075 | 1.10 |
| 2022年9月更新 | ||||
| 年度 | 初年度目 | ２年度目 | ３年度目 | ４年度目 |
|---|---|---|---|---|
| 軽減率 | 0.2 | 0.4 | 0.6 | 0.8 |
| 2022年9月更新 | ||||
(注)負担水準が0.8以上の農地の固定資産税は、前年度の税額となる（税負担据置）
