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御幸建設グループのコア事業｢土地の有効活用｣と｢賃貸事業｣のご紹介Introducing the core businesses of the Miyuki Construction Group: “Land Utilization” and “Rental Management”

御幸建設グループの仕事

御幸建設グループでは、｢不動産を所有｣しているお客様を対象に、｢賃貸事業｣をご提案し、｢人々の快適な暮らしを常に追求した建物｣を供給することに努め、事業を展開しています。

地域に根付いた営業活動を主軸に、｢土地の有効活用｣と｢賃貸事業｣を｢コア事業｣に掲げ、｢御幸建設株式会社｣は｢土地活用コンサルティング｣ ｢設計｣ ｢施工｣、｢株式会社ミユキ商事｣は
｢賃貸建物仲介｣、｢ミユキサブリース｣は｢賃貸経営コンサルティング｣ ｢契約管理｣ ｢建物管理｣の｢ワンストップサービス｣を御幸建設グループ全体で取り組んでいます。

｢人々が快適と実感できる建物｣を供給し、その生活をより｢安全・安心なものに変えるサービス｣を提供することで、｢入居者様・テナント様｣には満足度向上の促進を図り、｢オーナー様｣には、賃貸経営における｢安定経営｣の実現に向けて、御幸建設グループ全体で取り組んでいます。

｢御幸建設株式会社｣ ｢営業部｣の仕事

｢不動産を所有｣しているオーナー様を対象に訪問し、｢賃貸事業｣をご提案します。オーナー様の相続税対策や、新しい収入源の確保などあらゆる｢賃貸事業｣のニーズにお応えし、
さまざまな課題を｢土地の有効活用｣を通じて解決します。｢賃貸事業に求めるオーナー様の想い｣を実現するため、また品質保証理念である｢人々が快適と実感できる建物｣を供給するために、御幸建設として｢設計部｣・｢工務部｣・｢総務部｣と緊密に連携を図り進めます。また、オーナー様の想いを反映した大切な｢賃貸事業｣を、成功に導くためには｢チームワーク｣が最も重要となり、｢賃貸経営｣では、御幸建設グループとして、｢ミユキサブリース｣と｢ミユキ商事｣と緊密に連携を図り、｢ワンストップサービス｣をおこなうことで、オーナー様の｢安定経営｣を実現していきます。

営業活動の流れ

｢ステップ1｣

御幸建設グループでは、地域に根付いた｢営業活動｣が主軸となります。※｢西三河地域｣特に｢岡崎市｣と｢豊田市｣が活動の中心となります。
実際の営業活動では、まずはお客様から｢信頼｣をいただける｢人間関係の構築｣を目標にスタートします。
オーナー様にコミュニケーションを図ることで、｢信頼関係｣を築くことができ、その信頼関係をもとに、さまざまな｢悩み｣や｢問題｣、｢想い｣など、オーナー様が語ってくれたり、相談を投げかけていただけるようになります。

｢ステップ2｣

オーナー様に寄り添いながら、｢ライフプラン｣や｢家族に対する想い｣、｢土地と建物｣や｢将来の構想｣などを丁寧にヒヤリングしていきます。
常に｢オーナー様の立場に立って｣相談に応じていくことで、｢賃貸事業｣に対して、｢あるべき姿｣を描きながら、｢課題解決｣に向け｢助言｣や｢アドバイス｣を適切におこない、最適な｢賃貸事業｣の企画提案を目指し準備を進めていきます。

｢ステップ3｣

現地調査や役所調査を｢設計部｣や｢工務部｣と連携して進め｢土地の広さや地形｣、土地周辺の｢人口や利便性｣などを考慮し、事業試算書の作成に向け｢プラン図｣を｢設計部｣で作成したり、
｢契約管理部｣と連携し｢適正賃料｣を算出するための、｢家賃審査｣を実施します。
その後、事業にかかわる建築費などの積算を｢工務部｣でおこない、｢適正価格｣を設定します。

｢ステップ4｣

｢事業試算書｣の作成を｢営業部｣で進め、特に｢損益分岐点｣など｢事業リスク｣の掌握に努めます。
実際のご提案では、｢土地活用｣と｢賃貸事業｣の｢最適｣な｢マッチング｣を｢オーナー様に寄り添い｣ながら、見出していきます。

｢ステップ5｣

｢事業試算書｣のご提案をおこない、オーナー様に｢ご納得｣いただけたら、賃貸事業の申込みとして｢注文書｣に署名捺印をいただきます。

オーナー様とチェックポイントの確認をしながら、確実に事業計画をすすめます。

土地の有効活用ご相談から事業計画提案までの流れ

土地活用のご説明から事業系悪ご提示までの流れ 土地活用のご説明から事業系悪ご提示までの流れ

建築工事ご注文から賃貸事業開始までの流れ

土地活用のご説明から事業系悪ご提示までの流れ 土地活用のご説明から事業系悪ご提示までの流れ

賃貸事業には、どのようなお客様の情報が必要となりますか？

｢ステップ1｣　現状を掌握します。

『家族や親族などの情報』

オーナー様の家族構成や、親族情報
などの収集をおこない、家族や親族
などの、年齢や職業情報などを整理
します。
また、家族情報などは家系図で分り
易く取り纏めます。

『資産などの情報』

オーナー様の｢不動産｣ ｢動産｣などの
情報を聞き取ります。

『経営や家計などの情報』

オーナー様の｢収入｣ ｢支出｣ ｢納税｣
などの情報を聞き取り、既におこなっている賃貸事業などの情報も整理します。
また｢ライフプラン｣ ｢セカンドライフ｣の情報を整理します。

『取引先などの情報』

オーナー様の賃貸事業に影響を持つ
｢税理士｣ ｢銀行｣ ｢建設会社｣
｢不動産会社｣など取引先の情報を
聞き取り整理します。
｢ステップ2｣　オーナー様の想いを聞き取ります。

オーナー様の想いを賃貸事業に反映させることは、最も大切な仕事となります。

『家族や親族などに対する想い』

『資産などに対する想い』

『経営や家計などに対する想い』

『取引先などに対する想い』

｢ステップ3｣　オーナー様の現状と想いのギャップを掌握します。

オーナー様の整理された情報から問題点（リスク）を抽出します。この問題点（リスク）は放置するとあらゆるリスクに直面します。問題点（リスク）の抽出は賃貸事業の計画で最も重要
となります。主なチェックポイントは以下の通りとなります。

家族や親族など

家族や親族など

キーワード：相続

｢親｣ ｢配偶者｣ ｢子｣ ｢兄弟｣ ｢親族｣
｢養子｣など

キーワード：承継

｢事業継承｣ ｢後継者｣ ｢相続人｣など

資産など

資産など

キーワード：不動産

｢土地｣ ｢建物｣の価値や環境・維持や
老朽化

キーワード：動産

｢預金｣ ｢借入金｣ ｢有価証券｣ ｢宝石｣
など

経営や家計など

経営や家計など

キーワード：お金

｢ライフプラン｣ ｢セカンドライフ｣

キーワード：経営

｢収益性｣ ｢安全性｣ ｢安定性｣ ｢持続性｣

キーワード：税金

｢国税｣ ｢県税｣ ｢市町村税｣の納税や
節税や対策

取引先など

取引先など

キーワード：影響力（良い・悪い）

｢税理士｣ ｢金融機関｣ ｢不動産会社｣
｢建設会社｣

｢ステップ4｣　オーナー様の想いを賃貸事業に反映させ課題の解決策を見出します。

オーナー様に寄り添いながら想いの実現に向け、賃貸事業の｢あるべき最良｣の方法を検討していきます。

｢ステップ5｣　事業試算書にて最適な賃貸事業をご提案します。

｢お客様の満足を第一｣に考えた、｢土地｣に対して｢最適な賃貸事業｣とのベストマッチングをご提案します。

居住用賃貸建物
｢賃貸アパート｣ ｢賃貸マンション｣ ｢戸建て賃貸｣など

事業用賃貸建物
｢貸店舗｣ ｢貸事務所｣ ｢貸工場｣ ｢貸倉庫｣など

定期借地
｢事業用定期借地｣ ｢一般定期借地｣など

｢ステップ6｣ 事業試算書の作成

賃貸事業に対して、最適な建築図面の作図を、設計士がおこないます。
それぞれの専門スタッフが役割を担いながら、関係部署に必要な情報提供をし、その情報をもとに営業部が事業試算書を作成していきます。

下記表は、左右にスクロールします。

部署名 目的と役割 関係部署に必要な情報 チェックポイント
御幸建設株式会社
｢営業部｣		 賃貸事業の｢安定経営を第一｣に考え、
｢事業試算書｣の作成をおこないます。		 オーナー様の要望事項
オーナー様の課題解決策
  1. ・路線価額・固定資産税評価額・ブルーマップ・公図・土地と建物の謄本 などの確認
御幸建設株式会社
｢設計部｣		 賃貸事業の｢安定経営を第一｣に考え、
｢人々が快適と実感｣できる、
｢建築図面｣を作図します。		 現地調査の結果
  1. ・高低差・接道状況・雨水排水・生活排水・上下水道・境界杭・隣地
  2. ・近隣・消火栓・地盤・日照・臭気・騒音・風紀 などの確認
役所調査の結果
  1. ・市役所・県庁・消防署・警察署・水道局・法務局・区画整理組合
  2. ・土地改良組合 など
法令チェックの結果
  1. ・都市計画法・用途地域・高度地区・防火地域・高度利用地区
  2. ・地区計画・都市計画道路・生産緑地制度・土地利用基本条例
  3. ・バリアフリー法・景観計画区域・省エネ法・建築基準法第42条道路
  4. ・狭あい道路・建築協定区域・人街条例・道路種別・風致地区
  5. ・砂防地域・土地区画整理法・上下水道関係・農地法・埋蔵文化財
  6. ・急傾斜崩壊危険区域・土砂災害警戒区域 などのチェック
御幸建設株式会社
｢工務部｣		 賃貸事業の｢安定経営を第一｣に考え、
建築図面に対して｢適正な建築費｣を
算出します。		 現地確認の結果
  1. ・高低差・接道状況・雨水排水・生活排水・上下水道・境界杭・隣地
  2. ・近隣・消火栓・搬入経路の確認・小運搬など搬入方法の確認
  3. ・仮設計画・車両置場・必要な技術・必要な工事・必要な工期策
  4. ・必要な近隣対策・必要な安全対などの確認
株式会社ミユキサブリース
｢契約管理部｣
契約課・保険課 		賃貸事業の｢安定経営実現｣に向け、｢人々が快適と実感できる｣建物を、
より｢安全・安心に変えるサービス｣の提供をおこないます。		 家賃審査の結果
一括借上の可否
管理契約に関する情報
火災保険の見積り
自治会に関する情報
  1. ・賃貸建物の種類と供給数・空家数・賃料相場 などの確認
  2. ・防災・防犯・日照・臭気・騒音・風紀 などの確認
  3. ・自治会費・自治会規約などの確認

｢生活インフラ｣

  1. ・総合スーパー・食品スーパー・ドラッグストア・コンビニ・総合病院
  2. ・クリニック・歯医者 などの確認

｢交通インフラ｣

  1. ・主要幹線道路・高速道路・鉄道・バス などの確認

｢公共インフラ｣

  1. ・市役所・区役所・支所・警察署・消防署・郵便局・幼稚園・保育園
  2. ・小中学校・高等学校・大学・その他公共施設 などの確認
株式会社ミユキサブリース
｢建物管理部｣
保守管理課		 賃貸事業の｢安定経営実現｣に向け、｢人々が快適と実感できる｣建物を、
より｢安全・安心に変えるサービス｣の提供をおこないます。		 共益費・維持費・Wi-Fi
などライフラインに関する経費
  1. ・植栽の数量・共用部分の照明の数量・ゴミ置場の有無・ライフラインに関する必要な情報 などの確認
｢ステップ7｣ ご注文

ご提案した事業試算書に、オーナー様が｢ご納得｣いただけたら、｢工事注文書｣に｢署名捺印｣をいただきます。
｢営業部｣はオーナー様からいただいた注文書をもとに、｢受注概要書｣を作成します。
次に、受注概要書をもとに｢設計部｣が、｢受注後会議｣を関係部署のスタッフを集め開催します。

｢ステップ8｣ 受注後会議

設計部が主体となり、受注後会議を開催し、｢各種契約に必要｣なそれぞれの情報を、関係部署が確認をおこないます。
各種契約の締結に向け、関係部署が準備をおこなうものを基準に、受注後会議で必要な情報を確認していきます。

下記表は、左右にスクロールします。

部署名 各種契約の締結に向け関係部署が準備をおこなうもの
御幸建設株式会社
｢営業部｣
  1. ・建築工事請負契約書の作成・契約用事業試算書の作成
御幸建設株式会社
｢設計部｣
  1. ・建築工事請負契約書に添付する｢承認図面｣の作成 ※意匠図、構造図、設備図の整合性を図りながら承認図面の作成
  2. ・設計監理業務委託契約書の作成
  3. ・行政許認可の準備・現況測量の手配・地盤調査の手配・境界確定の手配・建物パース図の手配 など
御幸建設株式会社
｢工務部｣
  1. ・建築工事請負契約書に添付する｢工事内訳書｣と｢工事工程表｣の作成 
  2. ・工事着手に向け、予算管理、品質管理、工程管理、安全管理の｢4つの管理｣の準備
  3. ・工事発注準備・工事着工準備・地鎮祭の手配・仮設工事の手配 など
御幸建設株式会社
｢総務部｣
  1. ・建築工事請負契約書に関する、契約締結に向け関係部署の支援と協力
株式会社ミユキサブリース
｢契約管理部｣
契約課・保険課
｢建物管理部｣
保守管理課
  1. ・一括賃貸借契約書（特定賃貸借）の作成若しくは、管理業務委託契約書の作成・オーナー様火災保険の見積り書の作成
  2. ・一括賃貸借契約書（特定賃貸借）に記載する、建物維持管理に関する見積書の作成
｢ステップ9｣ 各種契約の準備

受注後会議で確認した情報をもとに、各種契約の締結に向け、それぞれの関係部署が準備をすすめていきます。

｢SK1｣ 行政許認可にかかわる専門業者と打合せ。※｢開発工事申請｣ ｢土地利用申請｣ ｢地区計画の申請｣ などのスケジュールを確認掌握し、｢全体的な工期｣を決定していきます。
｢SK2｣ ライフラインにかかわる設備業者等の打合せ。※｢電気｣ ｢ガス｣ ｢水道｣ ｢各種回線｣ などの事前打合せをおこない、それぞれの｢整合性｣を図りながら、｢承認図面｣を作図します。

契約の準備をすすめる中で注意事項として、注文時から契約金額を確定するに当たり、追加費用をいただく事がありますが、この場合オーナー様に早めの報告を心掛けます。
例として地質調査後に、軟弱地盤対策として地盤改良費用が必要であったり、有害物質対策としてアスベスト除去費用が必要となる場合などが挙げられます。

｢ステップ10｣ 契約前のオーナー様事前確認

注文時に不確定だった内容を確定した上で、オーナー様の事前確認では、｢建築工事請負契約書｣の確認、｢契約用事業試算書｣の確認、｢承認図面｣の確認、｢設計監理業務委託契約書｣の確認、｢一括賃貸借契約書｣の確認若しくは、｢管理業務委託契約書｣の確認を漏れなくおこないます。

下記表は、左右にスクロールします。

｢ステップ11｣ 各種契約の締結

｢建築工事請負契約｣ ｢御幸建設株式会社｣と｢オーナー様｣

① 営業部 担当は｢1.工事場所｣ ｢2.工期｣ ｢3.引渡の時期｣ ｢4.請負代金額｣ ｢5.請負代金の支払｣と｢民間（七会）連合協定工事請負約款｣及び｢仲裁合意書｣の読み合わせをおこないます。
② 設計部 担当は｢承認図面｣の説明をおこないます。
③ 工務部 担当は｢工事工程表｣の説明をおこないます。
④ 全ての説明をおこなった上で、｢建築工事請負契約｣をオーナー様と締結します。

｢設計監理業務委託契約｣ ｢御幸建設株式会社｣と｢オーナー様｣

①設計部 一級建築士は｢1.基本設計業務｣ ｢2.実施設計業務｣ ｢3.工事監理業務｣の説明をおこないます。
②全ての説明をおこなった上で、｢設計監理業務委託契約｣をオーナー様と締結します。

｢一括賃貸借契約（特定賃貸借）もしくは管理業務委託契約｣ ｢株式会社ミユキサブリース｣と｢オーナー様｣

  1. ①契約管理部の有資格者（賃貸不動産経営管理士若しくは宅地建物取引士）が｢一括賃貸借契約書｣または｢管理業務委託契約書｣の説明をおこないます。
  2. ②保険課 担当は｢火災保険の見積り｣の説明をおこないます。
  3. ③全ての説明をおこなった上で、｢一括賃貸借契約｣または｢管理業務委託契約｣をオーナー様と締結します。
  4. ④契約締結後速やかに、契約情報のシステム登録をおこない、入居希望者の募集活動に備えます。
｢ステップ12｣ 契約後会議

工務部は、契約後会議を関係部署のスタッフを集め開催し、以下の必要情報を関係部署と確認をし合い、工事着工に向け準備をすすめます。

1.建築工事請負契約 2.承認図面 3.工程表（工期など） 4.事業資金の調達方法（支払条件など） 5.一括賃貸借契約（特定賃貸借）または管理業務委託契約 6.必要な法定点検
7.必要な共益費 8.入居募集情報 9.自治会情報 10.ゴミ置場（設置の可否） 11.火災保険情報 12.必要な外部委託契約の確認 13.地鎮祭情報 14.隣地・近隣の情報 15.仮設計画 
16.指定業者の有無 17.その他必要な情報 など

｢ステップ13｣ 着工準備から建物引渡し

オーナー様の賃貸事業にかかわる、それぞれの関係部署は、着工準備から建物引渡しまで、以下の流れですすめます。

下記表は、左右にスクロールします。

部署名 着工準備から建物引渡しまで　各部署がかかわる仕事
御幸建設株式会社
｢営業部｣

｢お客様の満足を第一に考える経営｣に努めます。

    ＜請負契約～着工準備＞
  1. ・工事の影響が及ぶ範囲に、｢近隣挨拶｣と｢工事説明｣をおこない｢トラブル｣を未然に防ぎます。
  2. ・｢地鎮祭｣の日程調整をし、｢神主手配｣をおこないます。
    ＜着工準備～地鎮祭＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、地鎮祭に参列します。
  2. ・着工前に現地にて｢建物位置｣、｢仮設計画｣、｢現場演出｣、｢境界杭｣、｢隣地状況｣、｢排水先｣、｢高さ基準点｣などを再確認します。
    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様と｢定例会｣を開催し、｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  2. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様に報告し、｢金融機関｣と連携を図りながら、｢着工金の集金｣をおこないます。
    ＜着工～上棟＞
  1. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様と｢定例会｣を開催し、｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  2. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様に報告し、｢金融機関｣と連携を図りながら、｢中間金の集金｣をおこないます。
    ＜上棟～完成＞
  1. ・工事の進捗を確認しながら、｢定例会｣を開催し、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
    ＜各種検査＞
  1. ①｢自主検査｣をおこないます。 ※ 住宅設備機器を中心に、設備業者立合のもと実施します。
  2. ②｢社内検査｣をおこないます。
  3. ③｢施主検査｣をおこないます。
    ＜完成～引渡し＞
  1. ・オーナー様に、｢建物｣の引渡しをおこないます。
  2. ・オーナー様に、｢建築にかかわる書類｣の引渡しをおこないます。
  3. ・オーナー様に、｢権利書｣などの権利にかかわる書類を｢司法書士｣・｢行政書士｣と連携を図りながら引渡しをおこないます。
  4. ・オーナー様に、｢建築に関する経費｣の、最終確認をしていただき｢金融機関｣と連携を図りながら｢経費の集金｣をおこないます。
  5. ・オーナー様に、｢引渡し書類｣の最終確認をしていただき、｢金融機関｣と連携を図りながら｢完成金の集金｣をおこないます。
御幸建設株式会社
｢設計部｣

｢お客様が快適と実感できる、建物の品質確保｣を実現し、建物の建築現場を｢安全・安心なものに変える施工管理｣に努めます。

    ＜請負契約～着工準備＞
  1. ・工事の影響が及ぶ範囲に、｢近隣挨拶｣と｢工事説明｣をおこない｢トラブル｣を未然に防ぎます。
  2. ・設計業務にかかわる｢建築基準法｣に基づき、｢確認申請手続き｣をおこないます。
    ＜着工準備～地鎮祭＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、地鎮祭に参列します。
  2. ・着工前に現地にて｢建物位置｣、｢仮設計画｣、｢現場演出｣、｢境界杭｣、｢隣地状況｣、｢排水先｣、｢高さ基準点｣などを再確認します。
    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  2. ・｢設計監理業務｣を進捗に伴い、随時おこないます。
  3. ・｢行政検査｣として｢配筋検査｣に立ち会います。
  1. ＜着工～上棟＞
  2. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  3. ・｢設計監理業務｣を進捗に伴い、随時おこないます。
  4. ・｢行政検査｣として｢中間検査｣に立ち会います。
  1. ＜上棟～完成＞
  2. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  3. ・｢設計監理業務｣を進捗に伴い、随時おこないます。
  4. ・｢行政検査｣として｢完了検査｣に立ち会います。
  5. ・｢竣工図｣を作図し製本を手配します。
    ＜各種検査＞
  1. ①｢自主検査｣をおこないます。 ※ 住宅設備機器を中心に、設備業者立合のもと実施します。
  2. ②｢社内検査｣をおこないます。
  3. ③｢施主検査｣をおこないます。
    ＜完成～引渡し＞
  1. ・オーナー様に、｢建築にかかわる書類｣の説明をおこないます。
  2. ・オーナー様に、｢竣工図｣の説明をおこないます。
＜設計業務でおこなうこと＞
＜工事監理業務でおこなうこと＞
  1. ①基本設計業務
  2. ・計画に関する協議及び調査
  3. ・基本設計図の作成
  1. ②実施設計業務
  2. ・実施設計図の作成
  3. ・仕様書の作成
  4. ・建築基準法に基づく確認申請手続き
  1. ①工事契約に関する協力 ② 施工図などの
    検査及び承認
  2. ③工事の確認・指導 ④ 変更工事の処理
  3. ※特に隠蔽部は工事監理の立場から工事写真を撮影し記録に残すことで竣工図に反映せます。
  1. ①工事契約に関する協力
  2. ②施工図などの検査及び承認
  3. ③工事の確認・指導
  4. ④変更工事の処理
  5. ※特に隠蔽部は工事監理の立場から工事写真を撮影し記録に残すことで竣工図に反映せます。
御幸建設株式会社
｢工務部｣

｢お客様が快適と実感できる、建物の品質確保｣を実現し、建物の建築現場を｢安全・安心なものに変える施工管理｣に努めます。

    ＜請負契約～着工準備＞
  1. ・工事の影響が及ぶ範囲に、｢近隣挨拶｣と｢工事説明｣をおこない｢トラブル｣を未然に防ぎます。
  2. ・｢実行予算｣を作成し、｢工種別｣で取引業者に｢分離発注｣をおこないます。
  3. ・取引業者と｢工事請書｣を締結します。
  4. ・承認図面をもとに、｢施工図｣を作図します。
  5. ・｢仮設計画図｣を作図します。
  6. ・｢地鎮祭｣の設営段取り手配します。
    ＜着工準備～地鎮祭＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、地鎮祭に参列します。
  2. ・着工前に現地にて｢建物位置｣、｢仮設計画｣、｢現場演出｣、｢境界杭｣、｢隣地状況｣、｢排水先｣、｢高さ基準点｣などを再確認します。
    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・工事の進捗に合わせて、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  2. ・現場の｢施工管理｣を進捗に伴い、随時おこないます。
  3. ・｢行政検査｣として｢配筋検査｣に立ち会います。
  1. ＜着工～上棟＞
  2. ・工事の進捗に合わせて、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  3. ・現場の｢施工管理｣を進捗に伴い、随時おこないます。
  4. ・｢行政検査｣として｢中間検査｣に立ち会います。
  1. ＜上棟～完成＞
  2. ・工事の進捗を確認しながら、オーナー様と｢打合せ｣をおこない、｢仕様決定｣をおこないます。
  3. ・現場の｢施工管理｣を進捗に伴い、随時おこないます。
  4. ・｢行政検査｣として｢完了検査｣に立ち会います。
    ＜各種検査＞
  1. ①｢自主検査｣をおこないます。 ※ 住宅設備機器を中心に、設備業者立合のもと実施します。
  2. ②｢社内検査｣をおこないます。 ※ 社内検査は営業部・設計部・工務部・総務部・不動産事業部・契約管理部・建物管理部それぞれの視点から、お客様の満足を第一に考えて、検査をおこないます。
  3. ③｢施主検査｣をおこないます。 ※ 施主検査はお客様の満足を第一に考えて、現場監督が施主立合のもとおこないます。
    ＜完成～引渡し＞
  1. ・オーナー様に、｢取扱説明書の説明｣をおこないます。
  2. ・オーナー様に、｢設備保証期間の説明｣をおこないます。
  3. ・オーナー様に、｢鍵の確認｣をおこなっていただきます。
＜建物引渡し時、関係部署それぞれの役割＞
  1. ① 設計部
  2. ・建築にかかわる書類の説明
  3. ・竣工図の説明
  1. ② 工務部
  2. ・取扱説明書の説明
  3. ・設備保証期間の説明
  4. ・鍵の説明
  1. ③ 営業部
  2. ・権利関係書類の説明
  3. ・建物保証書の説明
  4. ・建物引渡書類の説明
  1. ④ 不動産事業部
  2. ・入居状況の説明
  1. ⑤ 契約管理部・建物管理部
  2. ・引渡し後建物管理の説明
御幸建設株式会社
｢総務部｣

｢お客様の満足を第一に考える経営｣に努めます。
総務部は着工準備から引渡しまで、各社各部門との連携を図りながら、オーナー様賃貸事業の｢総合支援｣をおこないます。

    ＜請負契約～着工準備＞
  1. ・建築工事請負契約書をもとに、オーナー様の｢契約情報の登録｣をおこないます。
  2. ・｢地鎮祭の準備｣にかかわります。
    ＜着工準備～地鎮祭＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、オーナー様の賃貸事業にかかわる関係部署は地鎮祭に参列します。
  2. ・地鎮祭の｢写真撮影｣をおこないます。
    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・オーナー様と建築工事請負契約にかかわる、｢着工金｣の｢出納業務｣をおこないます。
  2. ・取引業者と｢請書｣にかかわる｢出納業務｣をおこないます。
    ＜着工～上棟＞
  1. ・オーナー様と建築工事請負契約にかかわる、｢中間金｣の｢出納業務｣をおこないます。
  2. ・取引業者と｢請書｣にかかわる｢出納業務｣をおこないます。
    ＜上棟～完成＞
  1. ・オーナー様に、引渡し時必要な｢建築にかかわる書類｣の準備にかかわります。
  2. ・オーナー様に、引渡し時必要な｢権利書作成｣などの準備にかかわります。
  3. ・オーナー様に、引渡し時必要な｢建築に関する経費書類｣の準備にかかわります。
  4. ・オーナー様に、引渡し時必要な｢引渡書類｣の準備にかかわります。
    ＜完成～引渡し＞
  1. ・オーナー様と建築工事請負契約にかかわる｢完成金｣の｢出納業務｣をおこないます。
  2. ・オーナー様の｢建築に関する経費｣の｢出納業務｣をおこないます。
  3. ・取引業者と｢請書｣にかかわる｢出納業務｣をおこないます。
  4. ・オーナー様の｢物件情報登録｣をおこないます。
株式会社ミユキ商事
｢不動産事業部｣

｢お客様の満足を第一に考える経営｣に努め、｢お客様が快適と実感できる建物｣をご案内することに心掛け、その生活を｢より安全・安心｣なものに変える｢サービスの提供｣をおこないます。

    ＜請負契約～地鎮祭＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、オーナー様の賃貸事業にかかわる関係部署は地鎮祭に参列します。
    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・着工前に現地にて｢建物位置｣、｢仮設計画｣、｢現場演出｣、｢境界杭｣、｢隣地状況｣、｢排水先｣、｢高さ基準点｣など地鎮祭参列者と共に確認します。
  2. ・不動産事業部は特に、｢入居希望者｣に対して、｢現場反響｣を考慮して、｢現場演出｣の方法を重点に検討します。
    ＜着工～完成＞
  1. ・入居希望者からの反響をもとに、｢物件案内｣ ※(新築の場合はモデルルーム・現地案内)をおこない、オーナー様引渡しまでに｢満室御礼｣を目標に、
    ｢入居希望者｣にご案内をすすめます。
    ＜完成～お引渡し＞
  1. ・｢入居者様目線｣で｢社内検査｣に参加し、これからの｢入居募集｣に備え、それぞれの部屋の魅力や住宅設備の取扱説明など、入居者様の｢ご案内｣が円滑に捗るよう、｢部屋の確認｣や｢建物全体の写真撮影｣をおこないます。また、社内検査で実際に確認した部屋情報や、建物全体の写真をもとに、｢センター資料｣の更新をおこないます。
  2. ・｢建物お引渡し｣に参加し、オーナー様の賃貸事業に関する｢最新客付け情報｣を報告します。
｢入居募集から賃貸物件お引き渡しまでの流れ｣
  1. ①物件情報の登録～入居募集の準備
  2. ・入居募集に際し、オーナー様とご契約した募集条件に基づき、｢センター資料｣の作成をおこないます。
  3. ・現地訪問者、地域住民、通行車両などに、オーナー様賃貸物件の魅力が伝わる｢現場演出｣を検討し、現場監督に依頼します。
  4. ・ご来店者に対して、賃貸物件の魅力が伝わる｢店内演出｣を実施します。
  5. ・賃貸物件の魅力が伝わる｢ポスター作成｣、｢看板作成｣を製作会社に手配します。
  6. ・賃貸物件の魅力が伝わる｢HP物件登録｣及び｢スーモ｣や｢アットホーム｣などの｢ポータルサイト物件登録｣をおこないます。
  7. ・オーナー様の賃貸物件が満室で引き渡せるよう、｢仲介店｣などに｢募集協力｣を依頼します。
  8. ・｢建築確認申請｣の認可後、速やかに｢入居募集｣がおこなえるよう準備をすすめます。
    ② 入居募集の開始～反響受付
  1. ・入居希望者からの｢① メール反響｣・入居希望者からの｢② 電話反響｣・入居希望者の｢③ 直接来店｣に対応していきます。
  2. ・｢① メール反響｣に対して、ご要望に応対しながら、｢安心してご来店｣いただけるよう、丁寧にすすめていきます。
  3. ・｢② 電話反響｣に対して、ご要望を漏れなく聞き取りながら、｢安心してご来店｣いただけるよう、丁寧にすすめていきます。
  4. ・｢③ 直接来店｣に対して、｢ご希望物件をマッチング｣できるよう、お客様に寄り添いながら、丁寧に聞き取りをおこないます。
  1. ③ご来店～物件案内
  2. ・入居希望者に、ご希望物件を案内するために、｢来店時アンケート｣にご協力いただきます。
  3. ・｢来店時アンケート｣をもとに、賃貸物件に求めるご要望などを丁寧に聞き取りながら、物件案内の準備をすすめます。
  4. ・実際に内見できない新築物件などは、入居希望者に｢モデルルーム｣のご案内及び｢現地案内｣をおこないます。
  5. ・｢モデルルーム｣のご案内では、｢実際の暮らし｣を描きながら、｢間取り｣や｢設備機能｣などを入居希望者にご確認いただき、案内スタッフは｢住宅設備｣の｢取扱説明｣や、｢退去後｣の｢原状回復｣など、よくある質問や注意点を丁寧にご説明します。
    また、｢現地案内｣では、｢周辺環境｣や｢日照｣など、｢実際の暮らし｣を描きながら、入居希望者にご確認いただきます。
  1. ④物件案内～お申込み
  2. ・入居希望者に、間取りや設備機能、周辺環境などご確認いただいた後に、ご契約に必要な｢初期費用｣や｢物件引渡し｣までの流れをご説明し、お申込の意思確認をおこないます。
  3. ・入居希望者から、意思確認をおこなった上で、｢入居申込書｣にお申込をいただきます。
  1. ⑤お申込み～入居審査
  2. ・お申込をいただいた入居希望者の｢入居審査｣をおこないます。
  3. ・｢入居申込書｣をもとに、｢家賃債務保証会社｣へ｢審査手続き｣をおこない、｢家賃債務保証会社の審査結果｣と｢社内基準による審査結果｣を同時に、入居希望者にご報告します。
  4. ・入居審査を通過した入居者様情報を、賃貸管理システム｢I-SP｣に登録をおこない、関係部署に情報共有しながら、賃貸借契約の締結に向け、準備をすすめていきます。
⑥ 入居審査～重要事項と賃貸借契約の説明
  1. ・ご契約に関する｢重要事項説明｣と、｢住宅設備｣など、生活に直結する｢ライフラインに関する設備｣の取扱説明をおこないます。
  2. ・賃貸借契約書をご確認いただきながら、｢契約書の説明｣をおこないます。
  3. ・賃貸借契約に必要となる、｢家賃債務保証会社｣のご契約手続き及び、｢火災保険会社｣とのご契約手続きを、お客様にご確認の上同時にすすめます。
⑦ 賃貸借契約の締結～ご契約書類の回収
  1. ・重要事項説明時に、お渡ししたご契約書類に｢署名捺印｣いただき、｢契約書類の回収｣をおこないます。
  2. ・回収された契約書類に、日付の｢記載｣や｢押印｣漏れなど不備が無いかを確認し、物件の｢お引渡し｣に備えます。
  3. ・｢ご契約金｣を、物件のお引渡しまでに｢集金｣をおこないます。
⑧ ご契約書類の回収～お引渡し
  1. ・｢鍵｣と｢ご契約書類｣を準備し、お客様に｢ご来店｣いただき、｢お引渡し｣をおこないます。
株式会社ミユキサブリース
｢契約管理部｣
契約課・家賃管理課
経理課・保険課

｢お客様の満足を第一に考える経営｣に努め、｢お客様が快適と実感できる建物｣を管理することに心掛け、その生活を｢より安全・安心｣なものに変える
｢サービスの提供｣をおこないます。

    ＜請負契約～地鎮祭＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、オーナー様の賃貸事業にかかわる関係部署は地鎮祭に参列します。
    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・着工前に現地にて｢建物位置｣、｢仮設計画｣、｢現場演出｣、｢境界杭｣、｢隣地状況｣、｢排水先｣、｢高さ基準点｣など地鎮祭参列者と共に確認します。
    ＜着工～完成＞
  1. ・｢一括賃貸借（特定賃貸借）契約書｣または｢管理業務委託契約書｣をもとに、オーナー様の契約情報を賃貸管理システム｢I-SP｣に登録をおこないます。
  2. ・オーナー様の｢建物火災保険申込手続き｣と登録を保険課がおこないます。
  3. ・入居者様の｢火災保険申込手続きの準備｣を保険課がおこないます。
    ＜完成～お引渡し＞
  1. ・｢入居者様目線｣で｢社内検査｣に参加し、これから始まる｢契約管理｣に備え、それぞれの部屋の機能や住宅設備の取扱説明など、引渡し後の｢お問い合わせ｣や、｢ご対応｣が円滑に捗るよう、建物及び外構全体の確認をおこないます。
  2. ・当該物件の住宅設備機器など、各種メーカーが発行する｢取扱説明書の情報｣や｢保証書の情報｣を、賃貸管理システム｢I-SP｣に登録をおこないます。
  3. ・｢鍵メーカーへの施工店登録｣並びに、｢スペアキーの管理｣及び｢入居者様鍵引渡し情報｣を、賃貸管理システム｢I-SP｣に登録をおこないます。
  4. ・｢キープラン図｣を活用し、賃貸管理システム｢I-SP｣に｢キープラン情報｣の登録をおこないます。
  5. ・オーナー様に建物引渡後、｢最新の登記情報｣に、賃貸管理システム｢I-SP｣を更新します。
  6. ・｢建物お引渡し｣に｢契約課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる｢契約に関する重要事項｣について、改めて確認や説明をおこないます。
  7. ・｢建物お引渡し｣に｢家賃管理課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる月次の｢収支報告書｣並びに｢送金業務｣などについて説明をおこないます。
  8. ・｢建物お引渡し｣に｢経理課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる｢確定申告｣などの｢税務｣や｢会計｣について説明をおこないます。
  9. ・｢建物お引渡し｣に｢保険課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる｢建物火災保険｣について確認をおこないます。 ※ 弊社以外の他社でご契約の場合は、｢保険証券の写し｣をお預かりします。
株式会社ミユキサブリース
｢建物管理部｣
管理営業課・保守管理課
環境整備課

｢お客様の満足を第一に考える経営｣に努め、｢お客様が快適と実感できる建物｣を管理することに心掛け、その生活を｢より安全・安心｣なものに変える
｢サービスの提供｣をおこないます。

    ＜地鎮祭～着工＞
  1. ・工事の｢安全を祈願｣し、オーナー様の賃貸事業にかかわる関係部署は地鎮祭に参列します。
  2. ・着工前に現地にて｢建物位置｣、｢仮設計画｣、｢現場演出｣、｢境界杭｣、｢隣地状況｣、｢排水先｣、｢高さ基準点｣など地鎮祭参列者と共に確認します。
    ＜着工～完成＞
    オーナー様の賃貸事業にかかわる｢法定点検が必要な建物｣について、｢ミユキサブリース｣と｢法定点検業者｣との契約及び発注（保守管理課）
  1. ・｢消防設備｣の業務委託契約を締結し、発注をおこないます。
  2. ・｢エレベーター設備｣の業務委託契約を締結し、発注をおこないます。
  3. ・｢受水槽設備｣の業務委託契約を締結し、発注をおこないます。
  4. ・｢浄化槽設備｣の業務委託契約を締結し、発注をおこないます。
  5. ・｢ブースターポンプ｣の業務委託契約を締結し、発注をおこないます。
① オーナー様の賃貸事業にかかわる｢外部委託契約が必要な建物｣について、｢ミユキサブリース｣と｢各種専門会社｣との契約及び発注（保守管理課）
  1. ・｢インターネット回線会社｣と外部委託契約を締結し、発注をおこないます。
  2. ・｢防犯設備 ※ 防犯カメラなど｣専門会社と外部委託契約を締結し、発注をおこないます。
  3. ・｢ホームセキュリティ会社｣と外部委託契約を締結し、発注をおこないます。
  4. ・｢清掃会社 ※ 遠隔地物件を対象｣と外部委託契約を締結し、発注をおこないます。
② オーナー様の賃貸事業にかかわる｢外部委託契約が必要な建物｣について、｢オーナー様｣と｢委託業者｣が直接契約する場合の段取りをおこないます。
※ ｢ミユキサブリース｣が｢委託業者｣の手配を｢オーナー様｣におこないます。
  1. ・｢インターネット回線｣の委託業者を、オーナー様に手配をおこないます。
  2. ・｢防犯設備｣の委託業者を、オーナー様に手配をおこないます。
  3. ・｢ホームセキュリティ｣の委託業者を、オーナー様に手配をおこないます。
  4. ・｢プロパガス｣の委託業者を、オーナー様に手配をおこないます。
    ＜完成～引渡し＞
  1. ・｢入居者様目線｣で｢社内検査｣に参加し、これから始まる｢建物管理｣に備え、それぞれの部屋の機能や住宅設備の取扱説明など、引渡し後の｢お問い合わせ｣や、｢ご対応｣が円滑に捗るよう、建物及び外構全体の確認をおこないます。
  2. ・｢ミユキサブリース現地看板 ※ 管理QRコード付き｣並びに、｢ミユキ商事現地看板 ※ 仲介QRコード付き｣を｢お客様目線｣で、見やすい場所に設置をおこないます。
  3. ・｢ゴミステーション｣や｢駐輪場｣及び｢駐車場｣、｢掲示板｣などの｢共用部分｣を中心に、入居者様が｢安心｣して使用できる環境を提供するために、表示プレートを設置するなど環境整備をおこないます。
  4. ・入居者様が｢安全｣で｢安心｣して生活できる環境を提供するために、｢災害時の防災マップ｣や｢火災時の避難経路｣など、見やすい場所に設置をおこないます。
  5. ・｢建物お引渡し｣に｢管理営業課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる｢小修繕｣、｢大規模修繕｣、｢原状回復工事｣、｢リノベーション工事｣などの説明をおこないます。
  6. ・｢建物お引渡し｣に｢保守管理課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる｢法定点検｣、｢定期検査｣、｢計画修繕｣など｢建物メンテナンス｣の説明をおこないます。
  7. ・｢建物お引渡し｣に｢環境整備課｣は参加し、オーナー様の賃貸事業にかかわる｢通常清掃｣、｢定期清掃｣、｢自社修繕｣、｢環境整備｣などの説明をおこないます。
｢建物お引き渡し後の管理会社の役割｣

賃貸事業では、ビジネスにおけるさまざまな｢トラブルの発生リスク｣を抱えます。そのことを念頭に｢頼れるパートナー｣が、お客様のそばにいると｢トラブルに迅速な対応｣をすることができます。またトラブルの被害を｢最小限に留める｣ことで、復旧までの時間を｢最小限に抑える｣ことができます。
建物お引渡し後は、オーナー様の｢安定した賃貸経営｣を持続可能なものとするために、｢賃貸建物管理専門｣の｢株式会社ミユキサブリース｣が、｢賃貸経営コンサルティング｣の視点からオーナー様の｢総合支援｣をおこないます。また入居者様・利用者様には｢快適と実感できる建物｣を、より｢安全・安心」に変える｢サービスの提供｣をおこないます。